Naviguer sur le marché hypothécaire suisse : un guide pour comprendre les taux d'intérêt et les conditions

Les taux hypothécaires suisses figurent parmi les plus bas du monde en raison d'une politique monétaire conservatrice, de règles strictes en matière d'accessibilité et d'un système de prêt à deux niveaux unique. Comprendre comment ces éléments interagissent aide les emprunteurs à choisir le bon type de prêt hypothécaire et à éviter des erreurs coûteuses au fil du temps.

Les taux hypothécaires suisses sont bas, mais emprunter en Suisse est tout sauf simple. Avant de choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt SARON, les emprunteurs doivent comprendre comment les taux sont déterminés, pourquoi les banques appliquent un test de résistance de 5 % et comment fonctionne le système hypothécaire à deux niveaux en Suisse. Ce guide explique les principaux moteurs des taux hypothécaires suisses, compare les principaux types de prêts hypothécaires et décrit les décisions stratégiques qui peuvent permettre aux emprunteurs d'économiser des dizaines de milliers de francs sur la durée d'un prêt.

Une structure à deux niveaux avec une dette à long terme

Les hypothèques suisses suivent un modèle distinctif à deux niveaux. Les banques financent généralement jusqu’à 80 % de la valeur d’un bien, répartis en :

• Une première hypothèque, couvrant environ 65 à 67 % de la valeur du bien, qui ne nécessite pas de remboursement obligatoire.
• Une deuxième hypothèque, couvrant la partie restante jusqu'à 80%, qui doit être amortie dans les 15 ans ou à l'âge de la retraite, selon la première éventualité.

Cette structure signifie que de nombreux propriétaires suisses portent une dette hypothécaire pendant des décennies, parfois à vie. Historiquement, cela était encouragé par des règles fiscales permettant de déduire les intérêts hypothécaires, tandis que les propriétaires payaient des impôts sur une valeur locative imputée si leur propriété était sans dette. Bien que les réformes fiscales réduisent progressivement ces incitations, la norme culturelle de l'endettement hypothécaire à long terme reste fermement ancrée.

Exigences strictes en matière d'abordabilité et d'équité

Les banques suisses appliquent certaines des normes de prêt les plus conservatrices d'Europe. Les acheteurs doivent fournir au moins 20 % de capitaux propres, dont un minimum de 10 % doit provenir de l’épargne personnelle plutôt que des actifs de retraite.

L'abordabilité est évaluée à l'aide d'un taux de stress d'environ 5 %, et non du taux actuel du marché. Les banques calculent si le coût total du logement, y compris les intérêts, l'amortissement et l'entretien estimés à environ 1 % de la valeur du bien, reste inférieur à un tiers du revenu brut du ménage.

Pour un bien de CHF 1’000’000 financé à 80 %, les banques estiment environ CHF 40’000 d’intérêts annuels à 5 %, plus l’entretien et l’amortissement. Pour cela, il faut souvent que le revenu du ménage soit largement supérieur à 150 000 francs suisses. Bien qu'exigeante, cette approche explique pourquoi le taux de défaut hypothécaire en Suisse reste inférieur à 1 %.

Combiner des produits hypothécaires pour gérer le risque

De nombreux emprunteurs divisent leur prêt hypothécaire en plusieurs tranches, en combinant des produits à taux fixe et des produits SARON ou en échelonnant les échéances. Par exemple, une partie peut être fixe pendant 10 ans tandis qu'une autre reste basée sur le SARON.

Cette stratégie réduit le risque de refinancer la totalité du prêt hypothécaire à un moment inopportun et permet aux emprunteurs de concilier stabilité et flexibilité. Le compromis est une complexité accrue et une facilité réduite lors du changement de banque.

Prêts hypothécaires à taux fixe, certitude avec flexibilité limitée

Les hypothèques à taux fixe verrouillent un taux d'intérêt pour une période déterminée, généralement entre deux et dix ans, bien que certains prêteurs offrent des durées plus longues. Pendant cette période, le taux reste inchangé quelles que soient les conditions du marché.

Les solutions à court terme offrent généralement des taux plus bas, mais exposent les emprunteurs au risque de refinancement plus tôt. Des durées plus longues offrent une certitude des coûts et une protection contre l'augmentation des taux, ce qui est particulièrement attrayant lorsque les taux sont historiquement bas.

Le principal inconvénient est l'inflexibilité. Mettre fin prématurément à un prêt hypothécaire à taux fixe peut entraîner des pénalités substantielles, s'élevant souvent à des dizaines de milliers de francs. Ces pénalités compensent la banque pour les intérêts perdus et sont calculées en fonction de la durée restante et de l'écart entre le taux contractuel et les taux du marché actuels. Les prêts hypothécaires à taux fixe conviennent aux emprunteurs qui privilégient la prévisibilité et prévoient de conserver leur bien immobilier à long terme.

Prêts SARON, flexibles mais exposés aux variations de taux

Les hypothèques SARON sont le produit standard à taux variable en Suisse. Le SARON, le taux moyen au jour le jour suisse, reflète les taux des prêts interbancaires au jour le jour et suit de près la politique de la Banque nationale suisse.

Un prêt hypothécaire SARON combine l’indice SARON avec une marge bancaire fixe, généralement comprise entre 0,6 % et 1 %. Si le SARON est de 0,5 % et que la marge est de 0,8 %, le taux total est de 1,3 %. Les tarifs s'ajustent périodiquement, généralement chaque mois ou chaque trimestre.

L'avantage est la flexibilité. De nombreux prêts SARON permettent la conversion à un taux fixe sans pénalité et peuvent généralement être résiliés avec préavis plutôt que de payer des frais de rupture élevés. Pendant les périodes prolongées de faibles taux, les hypothèques SARON ont souvent été nettement moins chères que les alternatives à taux fixe.

Le risque réside dans la volatilité. Lorsque la Banque nationale suisse a fortement relevé ses taux en 2022–2023, les emprunteurs SARON ont constaté une augmentation rapide de leurs coûts. Les hypothèques SARON conviennent aux emprunteurs disposant de réserves financières qui peuvent tolérer les fluctuations à court terme.

Taux variables traditionnels, flexibilité à un prix élevé

Certaines banques proposent encore des hypothèques à taux variable traditionnelles sans durée fixe. Ces options offrent une flexibilité maximale et peuvent souvent être résiliées avec un préavis de quelques mois. Cependant, les taux sont généralement d'environ deux points de pourcentage plus élevés que les hypothèques SARON, ce qui les rend coûteux pour une utilisation à long terme.

Elles conviennent mieux comme solutions à court terme, telles que le financement relais entre transactions immobilières, plutôt que comme financement permanent.

Combiner des produits hypothécaires pour gérer le risque

De nombreux emprunteurs divisent leur prêt hypothécaire en plusieurs tranches, en combinant des produits à taux fixe et des produits SARON ou en échelonnant les échéances. Par exemple, une partie peut être fixe pendant 10 ans tandis qu'une autre reste basée sur le SARON.

Cette stratégie réduit le risque de refinancer la totalité du prêt hypothécaire à un moment inopportun et permet aux emprunteurs de concilier stabilité et flexibilité. Le compromis est une complexité accrue et une facilité réduite lors du changement de banque.

Durée et périodes de préavis

Les hypothèques à taux fixe précisent des conditions claires, généralement de deux, cinq ou dix ans. Les hypothèques SARON peuvent être à durée indéterminée, mais incluent souvent des délais de préavis pour la résiliation. 

Comprendre ces conditions est essentiel, surtout si vos circonstances personnelles changent.

Amortissement direct contre indirect

Les hypothèques secondaires doivent être amorties, soit directement, soit indirectement :

• L'amortissement direct réduit le solde du prêt au fil du temps, ce qui diminue les frais d'intérêt mais réduit les déductions fiscales.
• L'amortissement indirect implique de verser des fonds sur un compte pilier 3a gagé tout en maintenant le solde de l'hypothèque inchangé, préservant ainsi les déductions d'intérêts et constituant des économies pour la retraite.

L’amortissement indirect peut être fiscalement avantageux pour les hauts revenus, bien que de futures réformes fiscales puissent en réduire les avantages.

Pénalités de résiliation anticipée

Les prêts hypothécaires à taux fixe imposent souvent des pénalités importantes en cas de remboursement anticipé. Les hypothèques SARON et les hypothèques variables traditionnelles sont généralement plus flexibles, permettant une résiliation avec préavis et des frais minimes.

Les emprunteurs qui s'attendent à un déménagement ou à d'autres changements de vie devraient privilégier la flexibilité plutôt que des taux légèrement plus bas.

Choisissez entre taux fixe et SARON

La décision dépend de la tolérance au risque et de la résilience financière. Les hypothèques à taux fixe offrent une certitude, tandis que les hypothèques SARON peuvent réduire les coûts si les taux restent stables ou baissent. De nombreux emprunteurs divisent leur prêt hypothécaire pour se protéger contre l'incertitude.

Échelonnement des échéances

Échelonner les échéances hypothécaires réduit le risque de refinancement mais peut compliquer le changement de banque. Cette stratégie convient aux emprunteurs qui prévoient de posséder à long terme.

Éviter les erreurs courantes

Se concentrer uniquement sur le taux le plus bas conduit souvent à des problèmes par la suite. La flexibilité, les pénalités et la tolérance au risque personnel comptent tout autant. La prévision des taux est peu fiable, c'est pourquoi les stratégies équilibrées ont tendance à donner les meilleurs résultats.

Le contenu de cet article est fourni uniquement à des fins éducatives. Cela ne constitue pas un conseil en investissement, une recommandation financière ou un matériel promotionnel.