Affittare o acquistare in Svizzera: cosa fa al caso tuo?

Comprare può costare meno al mese, ma affittare ti offre flessibilità e lascia libero il tuo capitale. La scelta giusta dipende da quanto tempo resterai, dai tuoi risparmi e dal tuo reddito.

La Svizzera è una nazione di inquilini. Solo circa un terzo delle economie domestiche possiede la propria abitazione, uno dei tassi più bassi in Europa, e in città come Ginevra e Basilea la quota è nettamente inferiore. Eppure i bassi tassi ipotecari fanno sì che, sulla carta, essere proprietari possa ora costare ogni mese meno rispetto all'affitto di un'abitazione simile. Questa guida mette a confronto i costi effettivi di entrambe le opzioni, spiega di cosa hai bisogno per acquistare e mostra quali domande determinano la risposta per la tua situazione.

Dipende da dove vivi, da quanto a lungo pensi di restare e dal fatto che consideri tutti i costi legati alla proprietà, non solo gli interessi ipotecari.

Con gli attuali tassi d'interesse, gli interessi mensili di un mutuo sono spesso inferiori all'affitto di un appartamento comparabile. Questo confronto, però, è di per sé fuorviante. I proprietari pagano anche la manutenzione, immobilizzano una somma ingente come deposito e devono sostenere costi considerevoli quando acquistano e vendono.

Ricerche recenti mostrano quanto si siano avvicinate le due opzioni. Nel 2026, la Banca cantonale di Zurigo ha rilevato che a Zurigo gli inquilini di lunga data spesso pagano meno dei proprietari. Il motivo principale è che gli inquilini che restano nello stesso appartamento per anni di solito pagano un affitto molto inferiore a quello di un appartamento appena messo sul mercato. Nel secondo trimestre del 2026, gli affitti medi in Svizzera sono leggermente diminuiti, mentre i prezzi degli immobili sono aumentati del 2,2% su base annua.

La lezione pratica: se ti trovi bene dove sei e paghi l’affitto da molto tempo, comprare potrebbe non farti risparmiare. Se devi comunque trasferirti, spesso il confronto cambia.

Per acquistare, in genere occorrono fondi propri pari ad almeno il 20% del prezzo d’acquisto e un reddito lordo sufficientemente elevato affinché i costi abitativi, calcolati a un tasso d’interesse teorico del 5%, non superino un terzo del reddito.

Almeno la metà dei fondi propri, o il 10% del prezzo, deve consistere in fondi propri "hard", ossia denaro che non proviene dalla tua cassa pensioni. Contano i risparmi, gli averi del pilastro 3a, le donazioni e le eredità. Il restante 10% può provenire da un prelievo anticipato o dalla costituzione in pegno degli averi della cassa pensioni.

Per l'appartamento da CHF 900'000 dell'esempio sopra, il calcolo della sostenibilità della banca si presenta così:

• Interesse figurativo al 5% su CHF 720'000: CHF 36'000 all'anno
• Ammortamento della seconda ipoteca: circa CHF 8'000 all’anno
• Costi di manutenzione e gestione pari a circa l'1%: CHF 9'000 all'anno
• Totale: CHF 53'000 all'anno

Il nucleo familiare avrebbe quindi bisogno di un reddito lordo di circa CHF 159'000. Tieni presente la differenza tra questo test e i costi effettivi: le banche utilizzano un tasso del 5% per assicurarsi che sia ancora possibile far fronte ai pagamenti anche in caso di un forte aumento dei tassi. Molti nuclei familiari che oggi potrebbero sostenere senza problemi i costi mensili non superano questo test, ed è uno dei motivi per cui così tanti residenti in Svizzera vivono in affitto.

Il calcolatore ipotecario online di Swissquote ti mostra quanti fondi propri ti servono e a quanto potrebbero ammontare i costi mensili prima che inizi a visitare gli immobili.

L'affitto ti offre flessibilità, mantiene libero il tuo capitale per investire e ti protegge dai costi di riparazione e dal calo dei prezzi degli immobili.

• Libertà di movimento: cambiare lavoro, città o nucleo familiare è molto più semplice quando basta dare la disdetta del contratto di locazione.
• Nessun anticipo consistente: il denaro che avresti investito nell'acquisto di una casa può restare in risparmi o investimenti, distribuito tra numerosi asset anziché concentrato in un'unica proprietà.
• Nessuna spesa di riparazione a sorpresa: un nuovo tetto o un nuovo impianto di riscaldamento sono a carico del proprietario, non tuo.
• Forte tutela degli inquilini: in Svizzera gli affitti sono legati al tasso d'interesse ipotecario di riferimento. Quando scende, gli inquilini possono chiedere una riduzione di circa il 3% dell'affitto netto per ogni calo di un quarto di punto. Il tasso si attesta all'1,25% da settembre 2025.

Anche l’affitto presenta degli svantaggi. Gli affitti possono aumentare quando salgono il tasso ipotecario di riferimento, l’inflazione o i costi del locatore. Puoi ricevere la disdetta quando l’edificio viene ristrutturato o venduto, e hai poca libertà di modificare l’immobile. Nei mercati con poca offerta, trovare un nuovo appartamento può richiedere tempo e la concorrenza può essere forte.

Acquistare casa ti dà stabilità e controllo sulla tua abitazione, ti permette di accumulare patrimonio grazie al rimborso del mutuo e può ridurre i costi abitativi durante la pensione.

• Sicurezza della locazione: nessuno può disdire il tuo contratto né aumentare l'affitto.
• Controllo: puoi ristrutturare, ampliare o arredare come preferisci, nel rispetto delle norme edilizie e, in un appartamento, dell'accordo dei comproprietari.
• Risparmio forzato: l’ammortamento trasforma gradualmente i pagamenti mensili in capitale proprio.
• Costi inferiori in età avanzata: una volta ridotta l'ipoteca, i costi abitativi durante la pensione possono essere nettamente inferiori a un affitto medio.
• Potenziale crescita del valore: i prezzi degli immobili sono aumentati notevolmente nel lungo periodo, anche se gli aumenti passati non garantiscono quelli futuri.

I compromessi sono reali. Gran parte del tuo patrimonio si trova in un unico attivo illiquido in un'unica località. Un'ipoteca SARON a tasso variabile ti espone all'aumento dei tassi, mentre uscire anticipatamente da un'ipoteca a tasso fisso può essere costoso. Se utilizzi denaro della cassa pensioni, i tuoi risparmi per la pensione e, eventualmente, le prestazioni in caso d'invalidità e di decesso si riducono.

A partire dall'anno fiscale 2029, i proprietari di abitazioni a uso proprio non saranno più tassati sul valore locativo della loro casa, ma perderanno anche la maggior parte delle relative deduzioni.

Oggi i proprietari dichiarano il valore locativo come reddito e possono dedurre gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione. Dopo la riforma, approvata dagli elettori nel settembre 2025, nessuno dei due si applicherà più alle abitazioni a uso proprio. Chi acquista per la prima volta un'abitazione beneficerà di una deduzione limitata nel tempo per gli interessi ipotecari.

La riforma sposta gli equilibri in tre modi:

• I proprietari con pochi debiti ne traggono il maggior vantaggio, poiché rinunciano a un reddito figurativo imponibile senza avere molte deduzioni a cui rinunciare.
• La convenienza fiscale di un'ipoteca elevata diminuisce. Per la maggior parte dei proprietari, mantenere un livello elevato di indebitamento per dedurre gli interessi non sarà più conveniente, il che rende più interessante rimborsare i debiti.
• La tempistica della ristrutturazione è importante. Le spese di manutenzione rimangono deducibili fino all'entrata in vigore della riforma, quindi i proprietari che pianificano lavori importanti potrebbero valutare le tempistiche con un consulente fiscale.

Per gli acquirenti, il punto principale è confrontare i costi di possesso al netto delle imposte, tenendo conto delle regole in vigore dal 2029 e non solo di quelle attuali.

In generale, acquistare ha più senso dal punto di vista finanziario quanto più a lungo si resta investiti; molti consulenti considerano ragionevole un periodo minimo da cinque a dieci anni.

Il motivo sono i costi una tantum. Le spese notarili e del registro fondiario, le imposte sul trasferimento, ove applicabili, e i costi di vendita devono essere ripartiti su un numero sufficiente di anni affinché siano compensati dagli eventuali risparmi mensili. Inoltre, l'imposta cantonale sugli utili immobiliari è generalmente più elevata se vendi dopo pochi anni, poiché la maggior parte dei cantoni riduce l'aliquota quanto più a lungo possiedi l'immobile.

Se è probabile che nei prossimi anni cambino il tuo lavoro, i tuoi progetti familiari o il luogo in cui preferisci vivere, di solito affittare ti lascia più possibilità di scelta a costi inferiori.

L'affitto può essere conveniente quanto l'acquisto, o persino di più, dal punto di vista finanziario, ma solo se investi con costanza il denaro che altrimenti avresti destinato a comprare casa.

L'idea è semplice. Invece di immobilizzare CHF 180'000 come deposito, un inquilino li investe e investe anche ogni importo mensile risparmiato rispetto a possedere una casa. Nel lungo termine, un portafoglio diversificato può crescere, mentre il valore di una casa dipende da un'unica proprietà in un'unica località.

In pratica, questa strategia presenta due punti deboli:

• Disciplina: l’ammortamento costringe i proprietari a risparmiare, mentre gli inquilini devono scegliere di investire ogni mese. Automatizzare un ordine permanente il giorno di paga aiuta.
• Rischio di mercato: gli investimenti possono perdere valore, a volte anche bruscamente, e i rendimenti non sono garantiti.

Il pilastro 3a è adatto a entrambi i percorsi. I contributi fino a CHF 7'258 all'anno nel 2026 per i dipendenti affiliati a una cassa pensioni sono deducibili dalle imposte, e il denaro può essere prelevato in seguito per acquistare un'abitazione in cui vivrai. La nostra guida su come il pilastro 3a può far crescere i tuoi risparmi e ridurre le tue imposte spiega come funziona.

Rispondere con sincerità a sei domande di solito ti guiderà verso la scelta giusta:

1. Quanto tempo resterai? Meno di cinque anni di solito favorisce l’affitto.
2. Quanto è stabile il tuo reddito? Un passaggio pianificato al lavoro a tempo parziale, un cambio di carriera o un nuovo figlio possono cambiare quello che puoi permetterti.
3. Riesci ad aumentare l'acconto senza prosciugare il tuo fondo di emergenza? Tieni da parte una riserva pari a tre-sei mesi di spese dopo l'acquisto.
4. Sapresti far fronte a un aumento dei tassi? Metti alla prova il tuo budget con un tasso d’interesse dal 3% al 5%, non solo con quello attuale.
5. Qual è il tuo affitto attuale? Un contratto d'affitto di lunga durata con un canone inferiore ai valori di mercato è difficile da battere.
6. Quanto valore dai alla flessibilità rispetto al controllo? Parte di questa decisione riguarda lo stile di vita, non solo il denaro.

Il contenuto di questo articolo è fornito solo per scopi didattici e di marketing. Non costituisce una consulenza sugli investimenti o una raccomandazione finanziaria.