Louer ou acheter en Suisse : quelle option est la plus judicieuse pour vous ?

Acheter peut coûter moins cher chaque mois, tandis que louer vous laisse plus de flexibilité et préserve votre capital. Le bon choix dépend de la durée de votre séjour, de votre épargne et de vos revenus.

La Suisse est un pays de locataires. Seul un tiers environ des ménages sont propriétaires de leur logement, soit l'un des taux les plus bas d'Europe, et dans des villes comme Genève et Bâle, cette proportion est encore bien plus faible. Pourtant, grâce aux faibles taux hypothécaires, être propriétaire peut désormais, sur le papier, coûter moins cher chaque mois que louer un logement comparable. Ce guide compare les coûts réels des deux options, détaille ce qu'il faut pour acheter et présente les questions qui vous permettront de faire le bon choix selon votre situation personnelle.

Cela dépend de votre lieu de résidence, de la durée pendant laquelle vous prévoyez d’y rester et du fait que vous preniez en compte tous les coûts liés à la propriété, et pas seulement les intérêts hypothécaires.

Aux taux d’intérêt actuels, les intérêts mensuels d’un prêt hypothécaire sont souvent inférieurs au loyer d’un appartement comparable. Mais cette comparaison, prise isolément, est trompeuse. Les propriétaires doivent également payer l’entretien, immobiliser une somme importante pour l’apport et assumer des frais considérables à l’achat et à la vente.

Les recherches récentes montrent à quel point les deux options sont désormais proches. En 2026, la Banque cantonale de Zurich a constaté que les locataires de longue date à Zurich paient souvent moins que les propriétaires. La principale raison est que les locataires qui restent des années dans le même appartement paient généralement un loyer bien inférieur à celui d’un logement récemment mis en location. Au deuxième trimestre 2026, les loyers moyens en Suisse ont légèrement baissé, tandis que les prix de l’immobilier ont augmenté de 2,2 % sur un an.

La leçon pratique : si vous vous plaisez là où vous êtes et payez un loyer depuis longtemps, acheter ne vous fera peut-être pas économiser d’argent. Si vous devez de toute façon déménager, la comparaison est souvent différente.

Pour acheter, il faut généralement disposer de fonds propres d'au moins 20 % du prix d'achat, ainsi que d'un revenu brut suffisamment élevé pour que les coûts du logement, calculés sur la base d'un taux d'intérêt théorique de 5 %, ne dépassent pas un tiers de ce revenu.

Au moins la moitié des fonds propres, soit 10 % du prix, doit être constituée de "fonds propres réels", c’est-à-dire de fonds ne provenant pas de votre caisse de pension professionnelle. L’épargne, les avoirs du pilier 3a, les donations et les héritages sont tous pris en compte. Les 10 % restants peuvent provenir d’un retrait anticipé ou d’une mise en gage d’avoirs de la caisse de pension.

Pour l’appartement de CHF 900'000 de l’exemple ci-dessus, le test de capacité financière de la banque se présente comme suit :

• Intérêt imputé à 5 % sur CHF 720'000 : CHF 36'000 par an
• Amortissement de la deuxième hypothèque : environ CHF 8'000 par an
• Frais d'entretien et d'exploitation d'environ 1 % : CHF 9'000 par an
• Total : CHF 53'000 par an

Le ménage aurait donc besoin d’un revenu brut d’environ CHF 159'000. Veuillez noter l’écart entre ce test et les coûts réels : les banques appliquent un taux de 5 % pour s’assurer que vous pourriez toujours assumer les coûts si les taux augmentaient fortement. De nombreux ménages qui pourraient aujourd’hui facilement assumer les coûts mensuels échouent à ce test, ce qui explique en partie pourquoi tant de résidents suisses louent leur logement.

Le calculateur hypothécaire en ligne de Swissquote indique le montant des fonds propres nécessaires et le montant que pourraient atteindre vos frais mensuels, avant même de commencer à visiter des biens immobiliers.

La location vous offre de la flexibilité, vous permet de garder votre capital disponible pour investir et vous protège des frais de réparation et de la baisse des prix de l’immobilier.

• Liberté de déménager: changer d’emploi, de ville ou de foyer est bien plus simple lorsqu’il suffit de donner le préavis de résiliation d’un bail.
• Pas d’apport important: l’argent qui aurait été consacré à l’achat d’un logement peut rester sous forme d’épargne ou être investi dans de nombreux actifs plutôt que dans un seul bien immobilier.
• Pas de factures de réparation inattendues: un nouveau toit ou un système de chauffage est à la charge du bailleur, pas de la vôtre.
• Protection solide des locataires: les loyers en Suisse sont liés au taux d’intérêt de référence hypothécaire. Lorsqu’il baisse, les locataires peuvent demander une réduction d’environ 3 % du loyer net pour chaque baisse d’un quart de point. Le taux est resté à 1,25 % depuis septembre 2025.

La location présente aussi des inconvénients. Les loyers peuvent augmenter lorsque le taux de référence, l’inflation ou les coûts du bailleur augmentent. Vous pouvez recevoir un congé lorsque l’immeuble est rénové ou vendu, et votre liberté de modifier le logement est limitée. Sur les marchés tendus, trouver un nouvel appartement peut aussi prendre du temps et la concurrence est forte.

L’achat d’un logement vous apporte stabilité et maîtrise de votre chez-vous, vous permet de vous constituer un patrimoine grâce aux remboursements et peut réduire vos frais de logement à la retraite.

• Garantie de maintien dans les lieux: personne ne peut résilier votre bail ni augmenter votre loyer.
• Contrôle: vous pouvez rénover, agrandir ou aménager à votre guise, sous réserve des règles de construction et, dans un appartement, de l’accord des copropriétaires.
• Épargne forcée: l’amortissement transforme progressivement les paiements mensuels en fonds propres.
• Des coûts moins élevés plus tard dans la vie: une fois l'hypothèque réduite, les frais de logement à la retraite peuvent être bien inférieurs à un loyer habituel.
• Potentiel d’appréciation de la valeur: les prix de l’immobilier ont fortement augmenté à long terme, même si les hausses passées ne garantissent pas celles à venir.

Les compromis sont bien réels. Une grande partie de votre patrimoine est concentrée dans un seul actif illiquide situé à un seul endroit. Une hypothèque SARON à taux variable vous expose à une hausse des taux, et résilier une hypothèque à taux fixe avant son échéance peut coûter cher. Si vous utilisez l’argent de votre caisse de pension, votre épargne-retraite et éventuellement vos prestations en cas d’invalidité et de décès diminuent.

À partir de l’année fiscale 2029, les propriétaires qui occupent leur logement ne seront plus imposés sur sa valeur locative, mais perdront également la plupart des déductions correspondantes.

Aujourd’hui, les propriétaires déclarent la valeur locative comme revenu et peuvent déduire les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien. Après la réforme, approuvée par les électeurs en septembre 2025, aucun des deux mécanismes ne s’appliquera aux logements occupés par leur propriétaire. Les personnes qui achètent leur premier logement bénéficieront d’une déduction des intérêts hypothécaires limitée dans le temps.

La réforme modifie l’équilibre de trois manières :

• Les propriétaires peu endettés en bénéficient le plus, car ils perdent un revenu théorique imposable sans avoir beaucoup de déductions auxquelles renoncer.
• L’intérêt fiscal d’une hypothèque importante s’amenuise. Pour la plupart des propriétaires, il ne sera plus judicieux de maintenir un niveau d’endettement élevé afin de déduire les intérêts, ce qui rend le remboursement de la dette plus intéressant.
• Le calendrier des travaux de rénovation est important. Les frais d’entretien restent déductibles jusqu’à l’entrée en vigueur de la réforme, si bien que les propriétaires qui prévoient d’importants travaux pourraient vouloir discuter du calendrier avec un conseiller fiscal.

Pour les acheteurs, l’essentiel est de comparer les coûts de détention après impôts en tenant compte des règles en vigueur dès 2029, et pas uniquement des règles actuelles.

Acheter est généralement d’autant plus avantageux financièrement que l’on conserve l’investissement longtemps, de nombreux conseillers considérant cinq à dix ans comme une durée minimale raisonnable.

La raison en est les coûts non récurrents. Les frais de notaire et d’inscription au registre foncier, les droits de mutation lorsqu’ils s’appliquent, ainsi que les frais de vente doivent tous être répartis sur un nombre suffisant d’années pour que les éventuelles économies mensuelles les compensent. En outre, l’impôt cantonal sur les gains immobiliers est généralement plus élevé lorsque vous vendez après seulement quelques années, car la plupart des cantons réduisent le taux d’imposition à mesure que la durée de possession du bien augmente.

Si votre emploi, vos projets familiaux ou le lieu où vous souhaitez vivre sont susceptibles de changer d’ici quelques années, la location permet généralement de garder davantage d’options ouvertes, à moindre coût.

La location peut égaler ou surpasser l'achat sur le plan financier, mais uniquement si vous investissez régulièrement l'argent que vous auriez autrement consacré à un logement.

L’idée est simple. Au lieu d’immobiliser CHF 180'000 en apport, un locataire investit cette somme et investit également tout montant mensuel économisé par rapport à l’achat d’un logement. À long terme, un portefeuille diversifié peut croître, tandis que la valeur d’un logement dépend d’un seul bien immobilier situé à un seul endroit.

En pratique, cette stratégie présente deux points faibles :

• Discipline: l’amortissement oblige les propriétaires à épargner, tandis que les locataires doivent choisir d’investir chaque mois. Automatiser un ordre permanent le jour de paie est utile.
• Risque de marché: les investissements peuvent perdre de la valeur, parfois fortement, et les rendements ne sont pas garantis.

Le pilier 3a convient parfaitement aux deux options. Les versements jusqu’à concurrence de CHF 7’258 par an en 2026 pour les salarié-e-s affilié-e-s à une caisse de pension sont déductibles des impôts, et ces fonds peuvent être retirés ultérieurement pour acheter un logement destiné à votre propre usage. Notre guide expliquant comment le pilier 3a peut stimuler votre épargne et réduire vos impôts vous en détaille le fonctionnement.

Répondre honnêtement à six questions vous orientera généralement vers le bon choix :

1. Combien de temps resterez-vous ? En deçà de cinq ans, la location est généralement plus avantageuse.
2. Quelle est la stabilité de vos revenus ? Un passage prévu à temps partiel, un changement de carrière ou l'arrivée d'un enfant peuvent modifier ce que vous pouvez vous permettre.
3. Pouvez-vous augmenter le montant du dépôt sans puiser dans votre fonds d’urgence ? Conservez trois à six mois de dépenses en réserve après l’achat.
4. Pourriez-vous faire face à une hausse des taux ? Testez votre budget avec un taux d’intérêt compris entre 3 % et 5 %, et pas seulement avec le taux actuel.
5. Quel est votre loyer actuel ? Un bail de longue durée à un loyer inférieur aux prix du marché est difficile à battre.
6. Quelle importance accordez-vous à la flexibilité par rapport au contrôle ? Une partie de cette décision relève du mode de vie, et pas seulement de l’argent.

Le contenu de cet article est fourni à des fins éducatives et de marketing uniquement. Il ne constitue pas des conseils d’investissement ou des recommandations financières.