Mieten oder kaufen in der Schweiz: Was ist für Sie sinnvoll?

Beim Kauf können die monatlichen Kosten niedriger sein, während Sie beim Mieten flexibel bleiben und Ihr Kapital frei verfügbar bleibt. Die richtige Wahl hängt davon ab, wie lange Sie bleiben, wie hoch Ihre Ersparnisse und Ihr Einkommen sind.

Die Schweiz ist ein Land von Mietern. Nur rund ein Drittel der Haushalte besitzt Wohneigentum, eine der tiefsten Quoten in Europa, und in Städten wie Genf und Basel ist der Anteil noch weitaus geringer. Doch tiefe Hypothekarzinsen bedeuten, dass Wohneigentum auf dem Papier monatlich mittlerweile weniger kosten kann, als eine vergleichbare Immobilie zu mieten. Dieser Leitfaden vergleicht die tatsächlichen Kosten beider Optionen, erklärt, was Sie für den Kauf benötigen, und zeigt, welche Fragen für Ihre persönliche Situation ausschlaggebend sind.

Es hängt davon ab, wo Sie wohnen, wie lange Sie dort bleiben möchten und ob Sie alle Kosten des Wohneigentums berücksichtigen, nicht nur die Hypothekarzinsen.

Bei den heutigen Zinssätzen ist die monatliche Zinsbelastung einer Hypothek oft tiefer als die Miete für eine vergleichbare Wohnung. Dieser Vergleich ist für sich genommen jedoch irreführend. Eigentümer zahlen zudem für den Unterhalt, binden eine grosse Summe als Anzahlung und tragen erhebliche Kosten beim Kauf und Verkauf.

Aktuelle Forschung zeigt, wie nahe sich die beiden Optionen gekommen sind. Im Jahr 2026 stellte die Zürcher Kantonalbank fest, dass langjährige Mieter in Zürich oft weniger bezahlen als Eigentümer. Der Hauptgrund ist, dass Mieter, die jahrelang in derselben Wohnung bleiben, in der Regel deutlich weniger Miete zahlen als für eine neu ausgeschriebene Wohnung verlangt wird. Im zweiten Quartal 2026 sanken die durchschnittlichen Mieten in der Schweiz leicht, während die Immobilienpreise im Jahresvergleich um 2,2 % stiegen.

Die praktische Erkenntnis: Wenn Sie mit Ihrer Wohnsituation zufrieden sind und schon lange Miete zahlen, sparen Sie durch einen Kauf möglicherweise kein Geld. Wenn Sie ohnehin umziehen müssen, sieht der Vergleich oft anders aus.

Für den Kauf benötigen Sie in der Regel Eigenmittel von mindestens 20 % des Kaufpreises sowie ein ausreichend hohes Bruttoeinkommen, damit die Wohnkosten, berechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %, höchstens ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.

Mindestens die Hälfte der Eigenmittel oder 10% des Kaufpreises müssen "harte" Eigenmittel sein, das heisst Geld, das nicht aus Ihrer Pensionskasse stammt. Sparguthaben, Säule-3a-Guthaben, Schenkungen und Erbschaften zählen alle dazu. Die übrigen 10% können aus einem Vorbezug oder einer Verpfändung von Pensionskassengeldern stammen.

Für die Wohnung im Wert von CHF 900'000 im obigen Beispiel sieht der Tragbarkeitstest der Bank wie folgt aus:

• Kalkulatorischer Zins von 5 % auf CHF 720'000: CHF 36'000 pro Jahr
• Amortisation der zweiten Hypothek: rund CHF 8'000 pro Jahr
• Unterhalts- und Betriebskosten von rund 1 %: CHF 9'000 pro Jahr
• Total: CHF 53'000 pro Jahr

Der Haushalt müsste daher über ein Bruttoeinkommen von rund CHF 159'000 verfügen. Beachten Sie den Unterschied zwischen dieser Prüfung und den tatsächlichen Kosten: Banken rechnen mit 5%, um sicherzustellen, dass Sie auch bei einem starken Zinsanstieg weiterhin zahlen könnten. Viele Haushalte, die sich die monatlichen Kosten heute problemlos leisten könnten, bestehen diese Prüfung nicht. Das ist ein Grund dafür, dass so viele Menschen in der Schweiz zur Miete wohnen.

Der Online-Hypothekenrechner von Swissquote zeigt, wie viel Eigenmittel Sie benötigen und wie hoch Ihre monatlichen Kosten ausfallen könnten, bevor Sie mit der Besichtigung von Immobilien beginnen.

Mieten bietet Ihnen Flexibilität, hält Ihr Kapital für Investitionen frei und schützt Sie vor Reparaturkosten und sinkenden Immobilienpreisen.

• Bewegungsfreiheit: Ein Wechsel des Arbeitsplatzes, der Stadt oder des Haushalts ist weitaus einfacher, wenn lediglich ein Mietvertrag gekündigt werden muss.
• Keine hohe Anzahlung: Das Geld, das Sie in ein Eigenheim gesteckt hätten, kann in Ersparnissen oder Anlagen verbleiben, breit gestreut über viele Vermögenswerte statt gebunden in einer einzigen Immobilie.
• Keine unerwarteten Reparaturrechnungen: Die Kosten für ein neues Dach oder eine neue Heizungsanlage trägt der Vermieter, nicht Sie.
• Starker Mieterschutz: Die Mieten in der Schweiz sind an den hypothekarischen Referenzzinssatz gebunden. Sinkt der Zinssatz, können Mieterinnen und Mieter für jede Senkung um einen Viertelprozentpunkt eine Reduktion des Nettomietzinses um rund 3% verlangen. Der Zinssatz beträgt seit September 2025 1.25%.

Auch das Mieten hat Nachteile. Die Mieten können steigen, wenn der Referenzzinssatz, die Inflation oder die Kosten der Vermieterschaft steigen. Bei einer Renovation oder einem Verkauf des Gebäudes kann Ihnen gekündigt werden, und Sie haben nur begrenzte Freiheit, die Liegenschaft zu verändern. In angespannten Märkten kann es zudem lange dauern, eine neue Wohnung zu finden, und die Konkurrenz ist gross.

Der Kauf eines Eigenheims bietet Ihnen Stabilität und Kontrolle über Ihr Zuhause, baut durch Amortisationen Vermögen auf und kann Ihre Wohnkosten im Ruhestand senken.

• Sicherheit des Mietverhältnisses: Niemand kann Ihr Mietverhältnis beenden oder Ihre Miete erhöhen.
• Kontrolle: Sie können nach Belieben renovieren, erweitern oder einrichten, vorbehaltlich der Bauvorschriften und, bei einer Wohnung, der Zustimmung der Miteigentümer.
• Erzwungenes Sparen: Durch die Amortisation werden monatliche Zahlungen kontinuierlich in Eigenkapital umgewandelt.
• Tiefere Kosten im Alter: Sobald die Hypothekarschuld sinkt, können die Wohnkosten im Ruhestand deutlich unter einer üblichen Miete liegen.
• Potenzial für Wertsteigerung: Die Immobilienpreise sind langfristig stark gestiegen, obwohl frühere Preissteigerungen keine Garantie für künftige sind.

Die Zielkonflikte sind real. Ein grosser Teil Ihres Vermögens ist an einem einzigen Standort in einem einzelnen illiquiden Vermögenswert gebunden. Eine SARON-Hypothek mit variablem Zinssatz setzt Sie steigenden Zinsen aus, und eine Festhypothek kann bei vorzeitiger Auflösung teuer sein. Wenn Sie Geld aus der Pensionskasse beziehen, verringern sich Ihre Altersvorsorge und möglicherweise auch Ihre Invaliditäts- und Todesfallleistungen.

Ab dem Steuerjahr 2029 müssen Wohneigentümer den Eigenmietwert ihres Eigenheims nicht mehr versteuern, verlieren dafür aber auch die meisten damit verbundenen Abzüge.

Heute deklarieren Eigentümerinnen und Eigentümer den Eigenmietwert als Einkommen und können Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Nach der Reform, die die Stimmberechtigten im September 2025 angenommen haben, gilt beides für selbstbewohnte Eigenheime nicht mehr. Erstkäuferinnen und Erstkäufer profitieren von einem zeitlich begrenzten Abzug für Hypothekarzinsen.

Die Reform verschiebt das Gleichgewicht auf drei Arten:

• Eigentümer mit geringer Verschuldung profitieren am meisten, da ihnen steuerbares fiktives Einkommen wegfällt, ohne dass sie viele Abzüge aufgeben müssen.
• Das steuerliche Argument für eine hohe Hypothek wird schwächer. Für die meisten Eigentümer ergibt es künftig keinen Sinn mehr, die Verschuldung hoch zu halten, um Schuldzinsen abzuziehen, wodurch die Rückzahlung von Schulden attraktiver wird.
• Der Zeitpunkt der Renovierung ist entscheidend. Unterhaltskosten bleiben bis zum Inkrafttreten der Reform abzugsfähig, weshalb Eigentümer, die grössere Arbeiten planen, den Zeitpunkt eventuell mit einem Steuerberater besprechen sollten.

Für Käufer ist die wichtigste Erkenntnis, die Kosten des Besitzes auf einer Nachsteuerbasis zu vergleichen, die den ab 2029 geltenden Regeln Rechnung trägt, und nicht nur den heutigen.

Ein Kauf ist finanziell generell umso sinnvoller, je länger Sie bleiben, wobei viele Berater fünf bis 10 Jahre als sinnvolles Minimum betrachten.

Der Grund dafür sind die einmaligen Kosten. Notariats- und Grundbuchgebühren, allfällige Handänderungssteuern sowie die Kosten für den Verkauf müssen auf genügend Jahre verteilt werden, damit sie durch die monatlichen Einsparungen aufgewogen werden. Zudem ist die kantonale Grundstückgewinnsteuer in der Regel höher, wenn die Immobilie bereits nach wenigen Jahren verkauft wird, da die meisten Kantone den Steuersatz senken, je länger man die Immobilie besessen hat.

Wenn sich Ihre berufliche Situation, Ihre Familienplanung oder Ihr bevorzugter Wohnort innerhalb weniger Jahre voraussichtlich ändern, hält das Mieten in der Regel mehr Optionen zu geringeren Kosten offen.

Mieten kann finanziell mit einem Kauf mithalten oder diesen übertreffen, aber nur, wenn Sie das Geld, das Sie andernfalls in Wohneigentum investiert hätten, konsequent anlegen.

Die Idee ist einfach. Anstatt CHF 180'000 als Mietkaution zu hinterlegen, investiert ein Mieter diesen Betrag und zusätzlich jeden Monat den Betrag, den er im Vergleich zu Wohneigentum spart. Langfristig kann ein diversifiziertes Portfolio wachsen, während der Wert eines Eigenheims von einer einzigen Immobilie an einem einzigen Ort abhängt.

In der Praxis hat diese Strategie zwei Schwachstellen:

• Disziplin: Die Amortisation zwingt Eigentümer zum Sparen, während Mieter jeden Monat investieren müssen. Einen Dauerauftrag für den Zahltag einzurichten, hilft.
• Marktrisiko: Anlagen können an Wert verlieren, manchmal auch stark, und die Renditen sind nicht garantiert.

Die Säule 3a eignet sich gut für beide Wege. Einzahlungen von bis zu CHF 7'258 pro Jahr sind 2026 für Arbeitnehmende mit einer Pensionskasse steuerlich abzugsfähig, und das Geld kann später für den Kauf eines selbst bewohnten Eigenheims bezogen werden. Unser Ratgeber dazu, wie die Säule 3a Ihre Ersparnisse steigern und Ihre Steuern senken kann, erklärt, wie das funktioniert.

Die ehrliche Beantwortung von sechs Fragen führt Sie in der Regel zur richtigen Wahl:

1. Wie lange werden Sie bleiben? Weniger als fünf Jahre sprechen in der Regel für das Mieten.
2. Wie stabil ist Ihr Einkommen? Ein geplanter Wechsel in die Teilzeitarbeit, eine berufliche Veränderung oder Nachwuchs können verändern, was Sie sich leisten können.
3. Können Sie die Anzahlung erhöhen, ohne Ihren Notgroschen aufzubrauchen? Halten Sie nach dem Kauf drei bis sechs Monatsausgaben als Reserve zurück.
4. Würden Sie zurechtkommen, wenn die Zinsen steigen? Testen Sie Ihr Budget mit einem Zinssatz von 3% bis 5%, nicht nur mit dem heutigen Zinssatz.
5. Wie hoch ist Ihre aktuelle Miete? Ein langjähriger Mietvertrag zu Preisen unter dem Marktniveau ist kaum zu übertreffen.
6. Wie wichtig ist Ihnen Flexibilität im Vergleich zu Kontrolle? Bei dieser Entscheidung geht es teilweise um den Lebensstil und nicht nur ums Geld.

Der Inhalt dieses Artikels dient ausschliesslich Bildungs- und Marketingzwecken. Er stellt keine Anlageberatung oder Finanzempfehlungen dar.