Die Schweizer Hypothekarzinsen gehören aufgrund der konservativen Geldpolitik, strenger Tragbarkeitsregeln und eines einzigartigen zweistufigen Kreditsystems zu den niedrigsten der Welt. Das Verständnis dafür, wie diese Elemente interagieren, hilft den Kreditnehmern, die richtige Hypothekenart zu wählen und kostspielige Fehler im Laufe der Zeit zu vermeiden.
Einleitung
Die Hypothekenzinsen in der Schweiz sind niedrig, aber es ist alles andere als einfach, in der Schweiz einen Kredit aufzunehmen. Bevor sich Kreditnehmer zwischen einer Festhypothek und einer SARON-Hypothek entscheiden, müssen sie verstehen, wie die Zinssätze festgelegt werden, warum Banken einen 5%-Stresstest durchführen und wie das zweistufige Hypothekensystem der Schweiz funktioniert. Dieser Leitfaden erklärt die Hauptfaktoren hinter den Schweizer Hypothekarzinssätzen, vergleicht die wichtigsten Hypothekentypen und umreisst die strategischen Entscheidungen, die Kreditnehmern über die Laufzeit eines Darlehens Zehntausende von Franken sparen können.
Das Schweizer Hypothekensystem, das auf Stabilität ausgelegt ist.
Eine zweistufige Struktur mit langfristigen Verbindlichkeiten
Schweizer Hypotheken folgen einem charakteristischen zweistufigen Modell. Banken finanzieren in der Regel bis zu 80 % des Immobilienwerts, aufgeteilt in:
- Eine erste Hypothek, die etwa 65–67% des Immobilienwerts abdeckt und nicht zwingend zurückgezahlt werden muss
- Eine zweite Hypothek, die den verbleibenden Betrag bis zu 80 % abdeckt und innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Renteneintrittsalter, je nachdem, was zuerst eintritt, amortisiert werden muss.
Diese Struktur bedeutet, dass viele Schweizer Hausbesitzer jahrzehntelang, manchmal sogar lebenslang, Hypothekenschulden tragen. Historisch gesehen wurde dies durch Steuervorschriften gefördert, die es ermöglichten, Hypothekenzinsen abzuziehen, während Hauseigentümer Steuern auf einen geschätzten Mietwert zahlten, wenn ihre Immobilie schuldenfrei war. Obwohl Steuerreformen diese Anreize allmählich verringern, bleibt die kulturelle Norm der langfristigen Hypothekenverschuldung fest verankert.
Strenge Bezahlbarkeits- und Eigenkapitalanforderungen
Schweizer Banken wenden einige der konservativsten Kreditvergabestandards in Europa an. Käufer müssen mindestens 20 % Eigenkapital bereitstellen, wobei mindestens 10 % aus persönlichen Ersparnissen und nicht aus Pensionskassenguthaben stammen müssen.
Die Erschwinglichkeit wird mit einer Stressrate von etwa 5% bewertet, nicht mit dem aktuellen Marktzins. Die Banken berechnen, ob die gesamten Wohnkosten, einschliesslich Zinsen, Amortisation und Instandhaltung, die auf etwa 1 % des Immobilienwerts geschätzt werden, unter einem Drittel des Bruttohaushaltseinkommens bleiben.
Für eine zu 80 % finanzierte Immobilie im Wert von CHF 1'000'000 nehmen Banken an, dass die jährlichen Zinsen bei einem Zinssatz von 5 % ungefähr CHF 40'000 betragen, zuzüglich Instandhaltung und Amortisation. Dies erfordert oft ein Haushaltseinkommen von deutlich über CHF 150’000. Obwohl anspruchsvoll, erklärt dieser Ansatz, warum die Hypothekenausfallrate in der Schweiz unter 1 % bleibt.
Kombinieren von Hypothekenprodukten zur Risikoverwaltung
Viele Kreditnehmer teilen ihre Hypothek in mehrere Tranchen auf, indem sie feste und SARON-Produkte kombinieren oder die Laufzeiten staffeln. Zum Beispiel könnte ein Teil für 10 Jahre festgelegt werden, während ein anderer Teil weiterhin auf dem SARON basiert.
Diese Strategie verringert das Risiko, die gesamte Hypothek zu einem ungünstigen Zeitpunkt umzuschulden, und ermöglicht es den Kreditnehmern, Stabilität mit Flexibilität in Einklang zu bringen. Der Kompromiss besteht in einer erhöhten Komplexität und einer verringerten Einfachheit beim Wechsel der Bank.
Die Haupttypen der Schweizer Hypotheken verstehen
Festhypotheken, Sicherheit mit begrenzter Flexibilität
Festhypotheken sichern einen Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum, typischerweise zwischen zwei und zehn Jahren, obwohl einige Kreditgeber auch längere Laufzeiten anbieten. Während dieses Zeitraums bleibt der Zinssatz unabhängig von den Marktbedingungen unverändert.
Kurzfristige Lösungen bieten in der Regel niedrigere Zinssätze, setzen Kreditnehmer jedoch früher einem Refinanzierungsrisiko aus. Längere Laufzeiten bieten Kostensicherheit und Schutz vor steigenden Zinsen, was besonders attraktiv ist, wenn die Zinssätze historisch niedrig sind.
Der Hauptnachteil ist die Unflexibilität. Die vorzeitige Beendigung einer Festhypothek kann erhebliche Strafgebühren nach sich ziehen, die sich oft auf Zehntausende von Franken belaufen. Diese Strafgebühren entschädigen die Bank für entgangene Zinsen und werden auf Grundlage der verbleibenden Laufzeit sowie der Differenz zwischen dem vertraglich vereinbarten Zinssatz und den aktuellen Marktzinsen berechnet. Festhypotheken eignen sich für Kreditnehmer, die Wert auf Vorhersehbarkeit legen und erwarten, ihre Immobilie langfristig zu halten.
SARON-Hypotheken, flexibel, aber anfällig für Zinssatzänderungen
SARON-Hypotheken sind das Standardprodukt der Schweiz mit variablem Zinssatz. Der SARON, der Swiss Average Rate Overnight, spiegelt die Übernacht-Interbankensätze wider und folgt eng der Politik der Schweizerischen Nationalbank.
Eine SARON-Hypothek kombiniert den SARON-Index mit einer festen Bankmarge, die normalerweise zwischen 0,6 % und 1 % liegt. Wenn der SARON 0,5 % beträgt und die Marge 0,8 %, beträgt der Gesamtsatz 1,3 %. Die Zinssätze werden periodisch angepasst, typischerweise monatlich oder vierteljährlich.
Der Vorteil ist die Flexibilität. Viele SARON-Hypotheken erlauben die Umwandlung in einen festen Zinssatz ohne Strafgebühr und können in der Regel mit einer Kündigungsfrist beendet werden, anstatt teure Ausstiegsgebühren zu zahlen. Während längerer Niedrigzinsphasen waren SARON-Hypotheken häufig deutlich günstiger als festverzinsliche Alternativen.
Das Risiko liegt in der Volatilität. Als die Schweizerische Nationalbank die Zinssätze in den Jahren 2022–2023 stark erhöhte, stiegen die Kosten für SARON-Kreditnehmer schnell. SARON-Hypotheken eignen sich für Kreditnehmer mit finanziellen Puffer, die kurzfristige Schwankungen tolerieren können.
Traditionelle variable Zinssätze, Flexibilität zu einem Aufpreis
Einige Banken bieten nach wie vor traditionelle Hypotheken mit variablem Zinssatz und ohne feste Laufzeit an. Diese bieten maximale Flexibilität und können oft mit einer Kündigungsfrist von wenigen Monaten beendet werden. Allerdings liegen die Zinssätze in der Regel etwa zwei Prozentpunkte höher als bei SARON-Hypotheken, was sie für die langfristige Nutzung teuer macht.
Sie sind am besten als kurzfristige Lösungen geeignet, wie etwa zur Überbrückungsfinanzierung zwischen Immobilientransaktionen, anstatt als dauerhafte Finanzierungen.
Kombinieren von Hypothekenprodukten zur Risikoverwaltung
Viele Kreditnehmer teilen ihre Hypothek in mehrere Tranchen auf, indem sie feste und SARON-Produkte kombinieren oder die Laufzeiten staffeln. Zum Beispiel könnte ein Teil für 10 Jahre festgelegt werden, während ein anderer Teil weiterhin auf dem SARON basiert.
Diese Strategie verringert das Risiko, die gesamte Hypothek zu einem ungünstigen Zeitpunkt umzuschulden, und ermöglicht es den Kreditnehmern, Stabilität mit Flexibilität in Einklang zu bringen. Der Kompromiss besteht in einer erhöhten Komplexität und einer verringerten Einfachheit beim Wechsel der Bank.
Was treibt die Hypothekarzinssätze in der Schweiz an?
Die Schweizerische Nationalbank legt den Leitzins fest, der das Zinsumfeld der Schweiz bestimmt. Änderungen dieses Zinssatzes wirken sich direkt auf SARON-Hypotheken aus und beeinflussen indirekt die festen Hypothekenzinsen durch die Markterwartungen.
Wenn die SNB die Zinssätze senkt, passen sich die SARON-gebundenen Hypotheken schnell an, und die Festzinsen folgen in der Regel. Wenn die Zinssätze steigen, erhöhen sich die Kreditkosten durchweg.
SARON spiegelt die kurzfristigen Liquiditätsbedingungen und die Markterwartungen bezüglich der zukünftigen SNB-Politik wider. Wenn die Märkte Zinssenkungen oder -erhöhungen erwarten, kann sich der SARON bewegen, bevor offizielle Entscheidungen bekannt gegeben werden. Die auf den SARON aufgeschlagene Bankmarge bleibt normalerweise während der gesamten Vertragslaufzeit unverändert.
Festverzinsliche Hypotheken werden anhand der längerfristigen Renditen von Schweizer Anleihen und Zinsswaps festgelegt. Eine 10-jährige Festhypothek folgt eng der Rendite 10-jähriger Schweizer Staatsanleihen zuzüglich einer Marge des Kreditgebers.
Die lange Geschichte niedriger oder sogar negativer Anleiherenditen in der Schweiz erklärt, warum die Hypothekenzinsen im Vergleich zu anderen Ländern aussergewöhnlich niedrig geblieben sind.
Vertragsdetails, die über den angegebenen Hauptsatz hinaus wichtig sind.
Dauer und Kündigungsfristen
Festhypotheken legen klare Bedingungen fest, üblicherweise zwei, fünf oder zehn Jahre. SARON-Hypotheken können unbefristet laufen, beinhalten jedoch häufig Kündigungsfristen für die Beendigung.
Es ist wesentlich, diese Bedingungen zu verstehen, insbesondere wenn sich die persönlichen Umstände ändern.
Direkte versus indirekte Amortisation
Zweithypotheken müssen entweder direkt oder indirekt amortisiert werden:
- Die direkte Amortisation verringert den Kreditsaldo im Laufe der Zeit, senkt die Zinskosten, reduziert jedoch die Steuerabzüge
- Die indirekte Amortisation beinhaltet Einzahlungen auf ein verpfändetes Säule 3a-Konto, während der Hypothekensaldo unverändert bleibt, um Zinsabzüge zu erhalten und Altersvorsorge aufzubauen.
Indirekte Amortisation kann für Besserverdienende steuerlich vorteilhaft sein, obwohl künftige Steuerreformen ihre Vorteile verringern könnten.
Gebühren für vorzeitige Beendigung
Festverzinsliche Hypotheken ziehen oft erhebliche Vorfälligkeitsentschädigungen nach sich. SARON und herkömmliche variable Hypotheken sind in der Regel flexibler und erlauben eine Kündigung mit Vorankündigung und minimalen Gebühren.
Kreditnehmer, die mit einem Umzug oder anderen Lebensveränderungen rechnen, sollten der Flexibilität den Vorrang vor geringfügig niedrigeren Zinssätzen geben.
Strategische Überlegungen für Entleiher
Wahl zwischen festem Zinssatz und SARON
Die Entscheidung hängt von der Risikotoleranz und der finanziellen Belastbarkeit ab. Festhypotheken bieten Sicherheit, während SARON-Hypotheken die Kosten senken können, wenn die Zinssätze stabil bleiben oder fallen. Viele Kreditnehmer teilen ihre Hypothek, um sich gegen Unsicherheiten abzusichern.
Gestaffelte Laufzeiten
Gestaffelte Laufzeiten von Hypotheken verringern das Refinanzierungsrisiko, können aber den Wechsel der Bank erschweren. Diese Strategie eignet sich für Kreditnehmer, die eine langfristige Eigentümerschaft anstreben.
Vermeidung häufiger Fehler
Sich nur auf den niedrigsten Satz zu konzentrieren, führt oft später zu Problemen. Flexibilität, Strafen und persönliche Risikotoleranz sind genauso wichtig. Zinsprognosen sind unzuverlässig, daher schneiden ausgewogene Strategien in der Regel am besten ab.
Wichtige zu überwachende Risiken
insbesondere für SARON-Entleiher
insbesondere kurz vor dem Renteneintritt
die die Beleihungsquoten beeinflussen können
“Es ist unerlässlich, finanzielle Puffer über die Mindestgrenzen der Bezahlbarkeit hinaus aufrechtzuerhalten.”
Die Hypothekenzinsen in der Schweiz bleiben aufgrund einer konservativen Geldpolitik, strenger Kreditvergabestandards und einer einzigartigen Hypothekenstruktur niedrig. Doch niedrige Zinssätze allein garantieren noch keine gute Kreditentscheidung. Festhypotheken bieten Stabilität auf Kosten der Flexibilität, SARON-Hypotheken bieten Anpassungsfähigkeit mit der Exponierung gegenüber Zinsänderungen, und Kombinationsstrategien helfen, beides auszugleichen. Wenn Kreditnehmer verstehen, wie die Schweizerische Nationalbank, SARON und die Anleihemärkte die Preisgestaltung beeinflussen, können sie fundierte Entscheidungen treffen. Indem sie die Hypothekenstruktur an die persönliche Risikotoleranz, Einkommensstabilität und Lebensplanung anpassen, können Hausbesitzer das Niedrigzinsumfeld der Schweiz in einen langfristigen finanziellen Vorteil statt in ein verstecktes Risiko umwandeln.
Der Inhalt dieses Artikels wird ausschliesslich zu Bildungszwecken bereitgestellt. Es stellt keine Anlageberatung, Finanzempfehlungen oder Werbematerial dar.
